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(2018)苏0214民初397号 孙某与金科物业南长公司物业纠纷

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时间:2019-01-04 11:35来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
江苏省无锡市新吴区人民法院 民事判决书 (2018)苏0214民初397号 原告(反诉被告 ) 金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司,统一社会信用代码91320203079875 **** ,住所地无锡市梁溪区南湖大道城南世家小区中南路34号。 负责人:夏 某某 ,该公司董事长
  江苏省无锡市新吴区人民法院 
民事判决书 
(2018)苏0214民初397号
原告(反诉被告)金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司,统一社会信用代码91320203079875****,住所地无锡市梁溪区南湖大道城南世家小区中南路34号。
负责人:夏某某,该公司董事长。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
被告(反诉原告):孙某,男,1980年2月25日生,居民身份证号码32021119800225****,汉族,户籍在无锡市梁溪区**东路***号。
委托诉讼代理人:王瑾,后被撤销委托江苏崇宁律师事务所律师。
原告(反诉被告)金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司(以下简称金科南长分公司)与被告(反诉原告)孙某物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月15日受理后,依法由审判员郭莹华适用简易程序于2018年3月21日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序于2018年7月6日、2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金科南长分公司的委托诉讼代理人虞晓锋,被告(反诉原告)孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金科南长分公司向本院提出诉讼请求:1.判令孙某支付截至2017年12月31日前尚欠的物业管理费36037.45元;2.判令孙某支付违约金6988.41元;3.诉讼费由孙某承担。事实和理由:其公司为孙某所购买的无锡市金科米兰花园小区商铺提供物业服务,孙某拖欠物业费未支付,其公司多次催讨未果。
孙某辩称:金科南长分公司未按物业服务合同内容及标准履行义务,存在违约行为;“9.28液化气爆炸”事故导致其遭受严重财产损失,金科南长分公司对此负有责任。因金科南长分公司服务不到位,故物业费标准应调整为1元/平方米。因金科南长分公司违约在先,故不同意支付违约金。另外,其是2015年11月22日收房的,金科南长分公司主张的违约金起算时间有误。
孙某向本院提出反诉请求:1.判令金科南长分公司对涉及安全隐患的违约事项进行整改:(1)消防问题:整理整顿商铺区域的消防系统、建立定期检查体系;清理安全逃生通道;清理商铺一楼的占道经营情况及人商混居情况;(2)恢复金科地产尔家公寓项目导致的草坪绿化毁损、恢复草坪被硬化部分;(3)恢复商铺门前地面的裂砖碎石;(4)系统整顿车辆等。2.判令金科南长分公司赔偿因物业服务严重违约给其造成的经济损失,包括:公共屋顶漏雨引起的屋顶漏水防水处理费2000元、屋顶漏雨渗水造成地板更换费用6000元、油漆护墙木作维修费13500元、水管爆裂造成的吊顶修复费用680元,修复护墙木作造成停业损失9500元,损失共计37800元。3、判令金科南长分公司立即中止限水限电、断水断电的不正常手段造成其停电停业的营业损失,因该不正当手段持续时间较长且依然存在,对其已经造成累计至少2周时间的停业损失,停业房租成本损失7500元、停业人员工资损失2000元,以上损失合计9500元(损失营业收入部分不计)。
金科南长分公司辩称:其公司已按约履行了物业服务义务,孙某所称并不属实,对于其主张的损失不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据,本院认定如下:
一、物业服务合同关系
无锡金科科润房地产开发有限公司(以下简称金科地产公司)与重庆金科物业管理有限公司(后多次更名,至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司)签订的《米兰花园前期物业服务合同》(以下简称《前期物业服务合同》)中约定:商业物业的物业服务费用5元/月.平方米(不含电梯费、公共水电费);业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费,具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费,如未能按时足额缴纳物业服务费的,则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金;合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后金科地产公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司设立金科南长分公司为该小区履行前期物业管理服务,并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。孙某与金科地产公司于2014年11月23日签订《商品房买卖合同》、《米兰花园临时管理规约》(以下简称《临时管理规约》),其中对具体缴费时间、空置房收费方式、违约金等的约定与《前期物业服务合同》一致。
孙某系无锡市金科米兰花园36-37幢43单元2层240号商业用房的业主,该商铺建筑面积为338.35平方米,《商品房买卖合同》中约定的商铺交付期限为2015年7月22日前。’2014年11月23日,孙某与金科地产公司签订《补充协议》,约定双方同意变更合同交付期限为2015年8月31日,孙某承诺不再追究金科地产公司自2015年7月22日至2015年8月31日期间延期交房的违约责任。后孙某签署说明,确认于2015年1月|10日取走了《接房通知书》。2015年11月22日,孙某实际办理收房手续,并在《接房手续书》上标注“物业费始自2015年11月23日”,金科南长分公司工作人员唐芸则标注“物:¥9808.96,2015.9.1至2016.3”。2015年12月12日,孙某申请装修期限为2015年12月14日至2016年2月29日。
孙某收房后于2015年11月22日支付物业费9908.96元。2017年11月7日,金科南长分公司向孙某邮寄律师函催讨了2016年3月1日至2017年6月30日期间的物业费及违约金。但孙某未再支付过费用。
二、物业服务质量
孙某认为金科南长分公司提供的物业服务质量差,故对应的物业费标准应为1元/平方米,并反诉要求予以整改。关于物业服务整改内容,孙某提供了以下证据:米兰花园小区不同时间段拍摄的现场照片和视频、《米兰花园小区前期物业服务标准与实际情况对照表》、金科米兰花园小区商铺物业服务情况业主;联合反馈说明、28液化气爆炸”事故调查报告复印件、无锡市丰佳装饰材料经营部出具的房门费用收据、证人43-238、239业主钱燃燃的证言、43-236的经营户于利华的证言、其与物业:沟通的视频等证据,用以证明物业管理中存在:垃圾清理不及时,停车场地面裂砖碎石未能及时修理,屋顶伸缩缝失修导致商铺漏水,缺乏水电日常检查导致屋顶积水、水管爆裂、商铺漏水,商铺前临马路绿化地被开发商尔家公寓售楼处私自占用破坏,手扶电梯维修不及时,对不交物业费的业主限水限电,一楼商铺内人商混住、占道经营,消防通道被堵、电线乱拉乱接,无消防责任体系,未落实消防管理制度,未履行消防控制室制度,未履行消防安全例行检查职责,没有能力对部分商铺消防违法行为制止或约束,未对消防设施进行检测维修保养等等问题。
金科南长分公司提供了以下证据:照片、消防器材设施管理登记表复印件、公共楼道清理温馨提示打印件、出库单、图纸等证据,证明:(1)其公司定期对消防栓进行检查、维护保养,爆炸时有部分消防栓受损,之后已陆续修复。其公司与第三方专业机构签订了维保合同,对消防设施进行日常维护保养,商铺消防设施每次更换均有时间记录,相应的消防器材配件均有出库记录,消防栓均进行加压测试,做试水试验,现场消防栓加压试水试验一切正常。(2)一楼商铺内脏乱差的问题,物业服务范围仅限于公共管理区域及配套设施,空置商铺内的问题不在物业服务范围内,但表示庭后会通知商铺业主加强管理,并将无人管理的商铺锁上。一楼通道商户占道乱堆杂物问题,物业公司多次组织人员进行清理,但清理后又有业主堆放,其公司进行了规劝,并定期在公共楼道张贴温馨提示要求业主及时清理杂物,也确实起到了一定的作用,但如果要强行把业主的生活经营物品全部作为垃圾清除定将会激化社会矛盾,并不有利于业主和物业公司之间的和谐相处。(3)商铺停车场外临马路的绿化带在楼盘交付后已移交市政管养,并不属于物业管理范围,但为了提升业主满意度,其公司愿意加强巡查。(4)场地砖面损坏是业主生活经营活动所造成的,商业区域往来车辆频繁,出现地面损坏是不可避免的,其公司有定期进行修理,但是刚修不久又会出现损坏,如果五年来从不做管理早就无法通行了。(5)停车问题,物业服务是现状管理,对于一些规划设计不合理的部分,并不可能彻底改变,商铺业主及外来车辆都愿意停放在地面上,其公司无法强制要求停放到地下停车场,在其公司的管理下停车秩序总体上是有序的,个别业主或者访客乱停车的情况有时也有存在,但完全杜绝是不实际的。孙某所称的场地管理混乱、垃圾遍地等情况不属实,物业管理是一个持续的状态,孙某提供的照片只是某个时刻的照片,商铺交付已有五年,如果物业完全不管理,也不可能有现有的经营环境。
孙某认为金科南长分公司临时改善于事无补,无法改变长期物业服务不到位的事实。
本院于2018年5月30日和2018年12月20日在未通知双方当事人的情况下先后两次对商铺所在区域进行了抽查,现场查看过程中发现一楼商铺仍有个别业主占用公共通道堆放杂物的情况,但总体上较为有序;商铺前广场地面存在个别砖块损坏现象,总体情况良好;机动车停放基本有序,通道内的电动车停放区域有个别停放稍有凌乱,但不影响正常通行;总体保洁状况尚可。
三、孙某反诉请求所涉损失
(一)因物业服务严重违约造成的经济损失37800元。
孙某提供:(1)照片一组、微信转账记录打印件,证明屋顶伸缩缝处漏水及室内墙体损坏的情况,因金科南长分公司没有及时维修,故其自行找人维修,产生屋顶漏水防水处理费2000元。(2)微信转账截图打印件、发货单(老杨地板),证明因屋顶漏雨渗水造成地板更换产生费用6000元。(3)建筑装饰工程施工合同原件及转账记录打印件,证明屋顶漏雨渗水造成的油漆护墙木作维修费13500元及公共水管爆裂殃及商户造成吊顶修复费6800元。同栋同楼层商铺的租赁合同复印件两份,因房屋维修需要两周停业时间,参考隔壁两家租金标准计算,主张因修复护墙木作停业而导致的租金损失9500元。
金科南长分公司提供了业主报事处理记录表及附件一组,证明孙某在2016年5月22日和2018年4月26日向其公司报修,其公司随即向金科地产公司反映并由金科地产公司派出专业人员对孙某的房屋进行修理,其公司已经尽到了服务义务,房屋质量问题并不是物业提供质保。而且金科地产公司维修时发现屋顶漏水系孙某在屋顶透气孔违规安装空调后未能封闭百叶窗造成的雨水倒灌,孙某违规装修,私自拆改承重梁,将露台改为室内,造成房屋结构出现问题,破坏了防水层,其室内的各项装修损失均是因此造成。故不管是房屋质量问题造成漏水,还是违规装修造成房屋漏水,均与物业无关,相应损失由相应主体承担。而且孙某所有商铺在该段期间内一直空置,故没有租赁损失。
孙某表示维修的这段时间是自己在经营,金科南长分公司提供的客户报事处理记录表及附件真实性不认可,其安装空调、装修房屋的方式和本案无关。
(二)金科南长分公司限水限电、断水断电的不正常手段造成其停电停业的营业损失9500元。
孙某主张金科南长分公司从2017年年底至今,每次仅允许其充50元水电卡,50元的水电通常一开空调只能使用几个小时,故导致频繁中断营业,经统算累计达两周时间,故参考租金标准主张停止经营的房租成本损失7500元。另提供了劳动合同书,证明其妻子担任法定代表人在涉案商铺内经营的公司雇佣一个员工月收入为4000元,故主张两周的人员工资损失2000元。
金科南长分公司对孙某提供的证据不予认可,孙某的商铺一直是关门未营业的状态,其公司并未对孙某限水限电,更没有断水断电,为此提交预交记录清单及截图一组、孙某电表佘电量的度数照片(2018年8月22日电表剩佘电量为994.5),证明孙某2017年11月至2018年6月15日期间每次交水电费都是500元一交,在第一次庭审后,孙某的交费记录就出现异常,都是每次交50元,而且隔几分钟交一次,最多的一天交10次,属孙某个人异常交费行为,且孙某是通过微信、支付宝扫码直接交费的,不存在限制其转账金额、次数的情况,也不存在电量不足影响其营业的情况,故对孙某主张的停业损失不予认可。商铺水电属二次供应,系其公司购买后再供应给业主,故属附随的特约服务和代办服务,并未收取服务费用,对单次充费金额也未有约定或规定,虽然其公司曾经对其他个别商铺存在过限额充水电费的情况,但对孙某是不存在的,并表示早已不对业主有限制了。
孙某认为该证据证明了2018年7月20日以后其只能交50元,而不是其想交50元。反诉的目的正是为了要求金科放开限水限电50元每次的限制。其自去年年底至今只充过三次500元,这也是金科南长分公司突然心情好允许其多交了一点,随后就限额了,所以呈现出来的就是多次50元。而且以前其自用时对:其限制,2018年8月20日其将房屋低价租给别人后,金科南长分公司与承租人关系还不错,就允许承租人多充了点。
本院认为,业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中,金科地产公司与金科物业服务集团有限公司订立的《前期物业服务合同》明确了相关的权利义务,金科南长分公司应为孙某所购房屋所在小区提供物业服务,孙某应交纳相应的物业管理费。
(一)关于孙某应交纳的物业费
根据《前期物业合同》的约定,涉案商铺应按照5元/月.平方米(不含电梯费、公共水电费)支付物业管理费。根据《前期物业合同》、《临时管理规约》以及《商品房买卖合同》的约定,业主应于开发商通知接房的时间内按时接房,物业服务费从开发商通知的接房之日起由业主承担和交纳。孙某与开发商协商确认交房时间延期至2015年8月31日,故孙某应自2015年9月1日起承担交纳物业费的义务。而孙某实际收房时间为2015年11月22日,于2015年12月12日申请装修开始日期为2015年12月14日,故在2015年9月1日至2015年12月13日期间应适用《商品房买卖合同》、《临时管理规约》中空置房的认定标准,按照70%收取物业费,自2015年12月14日起按全额收取物业费。经核算,涉案商铺自2015年9月1日至2017年12月31日期间产生的物业费,扣除已经交付的9808.96元,孙某还应交纳物业费35824.63元。
(二)关于孙某拒交物业费的理由和依据
本院认为,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。业主拒付物业费需有正当理由,该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中,孙某拒交物业费、认为仅应按1元/月.平方米交纳物业费的意见,缺乏合同依据和法律依据,不予釆纳。具体理由为:第一,关于孙某提出的房屋漏水问题,根据双方陈述,房屋漏水原因是房屋质量问题还是与装修有关尚未确定,金科南长分公司在接报后已向金科地产公司进行了反映,且该问题在房屋保修期内即已发现,则相应的责任主体应根据商品房买卖合同关于房屋保修的条款进行确定,而不应直接将房屋质量问题归责于金科南长分公司。第二,关于孙某提出的消防问题,金科南长分公司提供了消防维保材料等证据证明其履职情况,如孙某仍认为尚未达到消防要求,可向消防主管部门或物业行政管理部门反映进行核查。第
三,关于临马路草坪绿化问题,金科南长分公司提供图纸证明该部分属于市政管养范围,孙某提供的现有证据不足以认定金科南长分公司未履行绿化管养义务。孙某可向相关行政主管部门进一步反映核查。第四,关于一楼商铺占道经营、人商混居、车辆停放、地面砖块、保洁等环境秩序问题,金科南长分公司提供了照片等证据证明其公司履职情况,在诉讼过程中又进一步做了一些整改,本院实地勘察时发现总体尚可。该场地因日常为商铺经营所需而车辆、人员进出频繁,损耗也会较普通住宅严重些,存在个别砖块损坏等现象也符合日常损耗的合理范围。商铺相较于住宅,经营环境也是业主们使用物业的重要方面,金科南长分公司在今后的工作中仍应进一步加强对公共区域使用方面的督促管理,尤其确保消防通道的畅通,发现损坏注意及时修复或更换。商铺的秩序、环境、安全管理是需要长期、持续关注的,金科南长分公司在今后工作中仍需注意保持,业主也应多加配合,共同建造良好的经营环境。
综上,虽然孙某提供的证据可以看出物业服务存在瑕疵,但物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征,小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务,也需要全体业主及物业使用人的配合。物业管理工作涉及小区的方方面面,应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平,而不能由点及面、以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务。业主欠交物业费,非但不能有效解决业主所述问题,反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下,减少物业投入及成本,降低物业服务质量,同时欠交行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的,故此行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。且对于孙某提出的问题,金科南长分公司已经釆取了一定的整改措施。现有证据不足以证明金科物业公司不履行合同义务或履行义务存在重大瑕疵,故孙某拒交物业费并无正当理由,应当补交物业费35824.63元。孙某未按约及时支付物业费,其行为已构成违约,且至今已有三年,拖欠时间较长,应承担相应违约责任。现金科南长分公司主张以应交物业费为基数按每日万分之五的标准计算逾期支付违约金,该标准并未超过《前期物业合同》及《临时管理规约》等的约定,孙某认为过高证据不足,故对于该计算方式本院予以确认。金科南长分公司现主张截至2017年12月31日孙某拖欠物业费产生的违约金为6500元。经本院核算,产生的违约金调整为6413元。
(三)反诉部分
业主向物业公司反映物业管理中存在问题的目的在于提醒、督促物业公司发现问题、解决问题。孙某提出的整改问题,如前文所述,金科南长分公司已就相关服务事项进行了一定的整改。在本院现场查看时总体情况尚属正常,故对于孙某主张金科南长分公司整改的反诉请求予以驳回。当然,金科南长分公司对于业主反映的问题应该自行核查,尤其本案所涉的商铺区域,应着重关注商铺物业在使用上的特殊性,加大此方面的管理力度,注重及时性及反馈度,使反映情况的业主能够及时有效地得到反馈或解决问题,给业主营造良好的经营环境,同时加强与业主之间的沟通,以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。业主今后发现问题也可向相关的行政主管部门反映进行监管整改,要求相应的行政主管部门对金科南长分公司进行相应的处罚,多数业主不满意时可依法另行选聘物业企业为小区提供物业服务。
孙某提出的损失赔偿问题。(1)关于房屋漏水产生的损失,因现并无证据证明具体漏水原因,且根据双方陈述可能涉及其他责任主体,故本案中不予处理,孙某可另案主张。关于限水限电、断水断电的停业损失。现并无证据证明金科南长分公司对其釆用了断水断电的行为,至于限额充水电费一事,金科南长分公司在庭审中认可确实对个别业主使用过该收费办法,但未对孙某进行过限额,根据金科南长分公司提供的孙某;的充费记录来看,也印证了该说法。孙某主张从2017年年底至今频繁中断营业累计达两周时间造成的房租成本损失及人员工资损失,依据不足,不予支持。但金科南长分公司在提供物业服务时也应注意方式方法,应以为业主提供良好便捷的经营环境为前提,对于业主欠费经催交后仍拒不履行的情况,可通过法定程序主张。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第十七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定,判决如下:
一、孙某应于本判决发生法律效力之日起五日内支付金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司截至2017年12月31日的物业管理费3582.63元及违约金6413元,合计42237.63元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司其他的诉讼请求。
三、驳回孙某的反诉请求。
本诉案件受理费876元(已由金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司预交),由金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司负担16元,孙某负担860元(金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司同意其预交的案件受理费860元由孙某向其直接支付,本院不再退还,由孙某在本判决发生法律效力之曰起五日内向金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司支付)。反诉案件受理费984元、减半收取492元(已由孙某预交),由孙某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之曰起十五曰内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
(责任编辑:虞晓锋律师)
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