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公告 (2018)福律民字第0003号 金佳物业与谢某
(2017)福律民字第0229号 金佳物业与阳光D
(2018)福律裁字第0003号 薛某与无锡金科
(2018)福律民字第0020号 吴某娴与金科物
(2018)福律民字第0027号 张某林与金科物
(2018)福律民字第0013号 孙某与金科物业
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(2018)苏0214民初398号 成功处理一起民事纠纷(新吴法院,x晓)

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江苏省无锡市新吴区人民法院
 
民事判决书
(2018)苏0214民初398号
原告:某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司,统一社会信用代码91320203079875****,住所地无锡市梁溪区南湖大道城南世家小区****号。
负责人:夏某某,该公司董事长。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
被告:陈某,男,1975年8月26日生,居民身份证号码32020219750826****,汉族,住无锡市新吴区某某花园**号***室。
原告某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司(以下简称某某某某分公司)与被告陈某物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月15日受理后,依法由审判员郭莹华适用简易程序于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告某某某某分公司的委托诉讼代理人虞晓锋,被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某某某分公司向本院提出诉讼请求:1.判令陈某支付截至2017年12月31日前尚欠的物业管理费23611.92元;2.判令陈某支付违约金9019.63元;3.诉讼费由陈某承担。事实和理由:其公司为陈某所居住的无锡市某某花园小区提供物业服务,陈某拖欠物业费未支付,其公司多次催讨未果。
陈某辩称:1、对某某某某分公司主张的欠费期间以及计算标准、入住装修时间、已付款情况无异议;2、某某某某分公司的物业服务存在问题,其家中一楼楼梯间墙面自2015年开始漏水,其向物业公司提出应该是隔壁家漏水导致,但物业公司一直未给予处理,其存在不缴纳物业费的合理理由,故要求物业公司维修好之后才同意交纳物业费,不同意承担违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,根据该部分证据认定事实如下:(1)无锡某某科润房地产开发有限公司与重庆某某物业管理有限公司(后多次更名,至2015年7月8日变更名称为某某物业服务集团有限公司)签订的《花园前期物业服务合同》(以下简称前期物业服务合同)中约定:花园洋房物业服务费2.7元/月•平方米(包括电梯费、公共水电费);业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费,具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费,如未能按时足额缴纳物业服务费的,则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金;合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后无锡某某科润房地产开发有限公司与某某物业服务集团有限公司一致确认由某某物业服务集团有限公司成立某某某某分公司实际为该小区履行前期物业管理服务,并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。(2)陈某与无锡某某科润房地产开发有限公司于2012年8月13日签订《商品房买卖合同》、《花园临时管理规约》(以下简称临时管理规约),其中临时管理规约关于物业管理费的缴费时间及缴费标准的约定与前期物业服务合同一致,同时约定自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起一年内,业主未接房或接房后空置的(以水电气三表均未走动确认为空置),从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起,由业主按物业服务收费标准的70%交纳物业管理费,满一年以上仍空置的,则需恢复全额交纳。(3)诉讼中,双方确认陈某系无锡市某某花园30号201室的业主,该房屋建筑面积按273.31平方米计,物业管理费自2012年10月1日起计,装修申请时间为2013年4月12日。(4)陈某收房后分别于2013年3月21日支付8860元、2013年11月27日支付1400元、2014年6月27日支付8338元、2015年4月30日支付2592元,此后未再支付过费用。(5)某某某某分公司曾以张贴照片、邮寄律师函等形式,就未交纳物业费进行了催交,至起诉前陈某仍未交纳。
本院认为,业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中,开发商与某某物业服务集团有限公司订立的《前期物业服务合同》明确了相关的权利义务,某某某某分公司为陈某所购房屋所在小区实际提供了物业服务,陈某理应交纳相应的物业管理费。陈某虽提出某某某某分公司未处理其室内楼梯间墙面漏水事宜,但其所称室内漏水的具体原因并无证据表明,亦未提供证据证明某某某某分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵,对其该抗辩意见不予釆纳。并且,物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益,如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费,就会造成物业公司运营经费不足,难以维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,最终损害全体业主的利益。故本案中,陈某拒交物业管理费理由并不充分,对于欠付的物业费应当予以补缴。至于陈某如确因房屋漏水产生损失,可另行向相关责任人主张。
当然,某某某某分公司在平时物业服务的过程中,对于业主提出的一些服务瑕疵问题,也应当加强改进、尽快提高服务质量,并应当经常且及时与业主沟通,以利于小区的安定团结和环境建设。如果某某某某分公司在工作中违反合同约定的服务质量标准,或对公用部位、公用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的或者构成侵权的,业主可以要求物业管理的行政主管部门对某某某某分公司进行相应的处罚,或通过法律规定的形式向某某某某分公司主张权利。
综上所述,经本院核算,截至2017年12月31日陈某尚欠某某某某分公司物业管理费23530.57元,应予支付。因《前期物业服务合同》明确了缴费时间,且某某某某分公司也进行了催告,故陈某应当承担逾期付款的违约责任。某某某某分公司主张违约金的计算标准为每日万分之五,并据此主张违约金8000元,结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况,本院酌定违约金为6000元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下:
一、陈某应于本判决发生法律效力之日起五日内支付某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司截至2017年12月31日的物业管理费23530.57元及逾期支付的违约金6000元,合计29530.57元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司其他的诉讼请求。
案件受理费616元,减半收取308元(此款已由某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司预交),由某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司负担29元,由陈某负担279元(某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司同意其预交的案件受理费279元由陈某直接向其支付,本院不再退还,由陈某在本判决发生法律效力之日起五日内直接向某某物业服务集团有限公司无锡某某分公司支付)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一份,上诉于江苏省无锡市中级人民法院,
同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。
                                                                           
 
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