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(2018)苏02民终4988号 陆某某与金科物业南长分公司物业纠纷

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时间:2019-03-04 11:42来源:江苏福庆律师事务所 作者:虞晓锋律师 点击:
江苏省无锡市中级人民法院 民 事判决书 ( 2018 )苏 02民终4988号 上诉人(原审被告): 陆某某 ,男,1970年6月29日生,居民身份证号码35010419700629 **** ,汉族,住无锡市新吴区金科米兰花园 ** 号 *** 室。 被上诉人(原审原告):金科物业服务集团有限
江苏省无锡市中级人民法院
事判决书
2018)苏02民终4988号
上诉人(原审被告):陆某某,男,1970年6月29日生,居民身份证号码35010419700629****,汉族,住无锡市新吴区金科米兰花园*****室。
被上诉人(原审原告):金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司,统一社会信用代码91320203079875****,住所地无锡市梁溪区南湖大道城南世家小区中南路**号。
负责人:夏某某,该公司董事长。
委托诉讼代理人:虞晓锋,江苏福庆律师事务所律师。
上诉人陆某某因与被上诉人金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司(以下简称金科南长分公司)物业服务合同纠纷一案,不服无锡市新吴区人民法院(2018)苏0214民初396号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后,依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
陆某某上诉请求:撤销原判,依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实及理由:1、被上诉人不具备继续收取物业服务费的合法性,应当依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人向上诉人收取物业服务费依据是上诉人购房时与无锡金科科润房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同,而无锡市物价局、无锡市住房保障和房产管理局的文件规定,实行政府指导价管理的前期物业,物业公共服务收费标准及对于已经交房的前期物业服务收费的,需要重新确定新的物业等级服务标准和需要重新签订合同后才能执行收费,调整的物业公共服务收费标准或
物业等级服务标准,应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。但上诉人并没有看到被上诉人的备案且也未与上诉人重新签订合同。被上诉人收费没有合法依据。2、一审法院认定事实不清,没有查明事实。被上诉人收费凭据(2010)174号文是在2010年10月25日才取得物价局的批复,规定普通住宅的前期物业公共服务费为1.95元/月平方米,而上诉人在2010年9月3日签收到的前期物业服务合同中花园洋房是2.7元/月平方米(包括电梯费、公共水电费)的约定。上诉人有理由相信上诉人签收的前期物业服务合同不真实、不合法。被上诉人没有提交其是涉案小区房地产开发商通过招标的方式确认是被选定的物业服务企业。在小区景观池问题上,一审法院存在片面解读。被上诉人没有履行相关维护、管理、维护义务,应承担赔偿责任。3、一审法院未认定上诉人与被上诉人的控股母公司金科地产集团公司的子公司无锡金科科润房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中关于物业条款应属无效。
金科南长分公司辩称:1、被上诉人并非如上诉人所称不具备在该小区收取物业费的合法性。一审调查中被上诉人向法庭提交了前期物业服务合同临时管理规约,前期物业服务合同是由无锡住建局物业管理科依法备案的,虽该备案并非合同生效要件,但足以说明被上诉人向上诉人收取物业服务费具有合同依据。2、被上诉人认为一审认定事实清楚,判决符合法律规定,程序正当。上诉人称被上诉人未通过法定招标程序进入该小区提供物业服务,但未提交相应证据予以证明,该主张不能成立。被上诉人认为招投标程序是否合法或存在相应瑕疵与本案没有
关联性。在前期物业服务合同未被依法认定无效的前提下,本案中收费的依据是物业服务合同而非招投标程序。3、上诉人称被上诉人控股的金科地产的说法是不存在的,金科物业服务集团有限公司并非是金科地产股份公司的实际控制人,金科地产与本案上诉人在出售房屋所签订的房屋买卖合同属于案外第三人与上诉人之间的民事法律行为,与本案无关联性。
金科南长分公司向一审法院提出诉讼请求:1判令陆某某支付截至2017年12月31日前尚欠的物业管理费27002.19元;2判令陆某某支付违约金12287.97元;3诉讼费由陆某某承担。事实和理由:其公司为陆某某所居住的无锡市金科米兰花园小区提供物业服务,陆某某拖欠物业费未支付,其公司多次催讨未果。
一审法院认定事实:
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院根据当事人无异议的证据,认定事实如下:(1)无锡金科科润房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司(后多次更名,至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司)签订的《米兰花园前期物业服务合同》(以下简称前期物业服务合同)中约定:花园洋房物业服务费2.7元/月·平方米(包括电梯费、公共水电费))业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费,具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费,如未能按时足额缴纳物业服务费的,则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金;合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后无锡金科科润房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司成立金科南长分公司实际为该小区履行前期物业管理服务,并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。(2)陆某某与无锡金科科润房地产开发有限公司于2010年9月3日签订《商品房买卖合同》、《米兰花园临时管理规约》(以下简称临时管理规约),其中商品房买卖合同附件约定了“本项目首次交房后三年内买受人所购房屋的物业服务费按每月每平方米2.7元收取(此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况),公共水电费按实际分摊收取,自本项目首次交房满三年时物业服务费收取标准应调整递增一次,递增
比例不超过前述物业服务费收取标准的10%,……”、“买受人未按时接房或接房后未入住的空置房,自出卖人通知接房之日起一年内的空置房(指水电气三表均未走动的房屋),物业服务费按70%收取,超过一年的,则按全额收取”。临时管理规约关于物业管理费的缴费时间、缴费标准及违约金的约定与前期物业服务合同一致。(3)诉讼中,双方确认陆某某系无锡市金科米兰花园11号102室的业主,该房屋建筑面积按272.88平方米计,物业管理费自2012年4月1日起计,装修申请时间为2013年7月23日,申请装修期限为2013年8月1日至2013年12月31日。(4)陆某某收房后分别于2013年7月12日支付6200元、2013年8月7日支付2600元、2013年10月11日支付3136元、2014年3月1日支付3000元2014年5月18日支付700元2014年6月28日支付300元2014年12月13日支付3700元。此后未再支付过费用。(5)金科南长分公司曾以张贴照片、邮寄律师函等形式,就未交纳物业费进行了催交,至起诉前陆某某仍未交纳。
对当事人有异议的事实和证据,双方意见如下:1、关于收费标准。陆某某提交了锡房联[2015]11号《关于<无锡市物业服务收费管理实施办法〉中非普通住宅暂定标准的通知》,认为非普通住宅实行市场调节价,故应按市场调节价重新约定。金科公司认为前期物业收费是经过物价部门的批复备案的,是符合法定程序的。2、关于游泳池的问题。陆某某提交了《无锡市环境噪声污染防治管理办法》、与物业主管的微信聊天记录、与物业公司律师的微信聊天记录、测噪仪检测数据、景观池改造成游泳池前后照片、淋浴房及更衣室照片、视频等证据,证明金科南长分公司擅自将原定的景观池改造为游泳池,现已更名为游泳馆,且将周边的景观亭改为淋浴房、更衣室,清理泳池时的机器噪音指数超标,对其生活造成严重影响。金科公司认为游泳池是在规划设计时即存在的,并不存在将景观池改造成游泳池的说法,游泳馆只是名称上的变化,并未改变原交付形态,游泳池仅在每年7月-8月开放,是作为小区公建配套设向业主提供的服务,在清理泳池的过程中机器难免产生一些噪音,但在室外这个噪音并不至于影响到业主的正常生活,且仅在清理时才会有,陆某某提供的测噪数据并不能反映出实际的状况,不能证明达到噪音污染的程度;其公司目前已经在做进一步整改,计划今年将清理泳池水的马达更换成噪音小一些的,并在马达外做罩子进行降噪隔音处理,清理游泳池的时间改为上午10:00-11:30,游泳池开放时间限定在7月、8月下午14:30至20:30,保证业主能够正常作息;关于泳池排水沟的盖板是否有缺失的问题,其会进一步核实,如存在类似情况会及时更换。一审法院向无锡市新吴区规划局及无锡市新吴区档案馆进行了调查,从调取的金科米兰小区的规划设计图纸及竣工图纸来看,双方争议的泳池区域在规划时即为成人泳池。陆某某认为施工图审查合格书的日期与竣工日期存在矛盾,规划设计本身是违法的。3、关于费用公示的问题。陆某某提交了物业室外公示栏照片,证明金科南长分公司未将公共收支如实公示,存在半年度数据与年度总数据矛盾及漏税情况。金科南长分公司对陆某某提交的照片真实性不予认可,并认为其公司是包干制,需自负盈亏,故并非所有收入都有义务向业主公示,对于公共区域的收支,其公司是按照规定独立建账并按期公示的,业主也可随时查阅,至于涉税问题与本案并无关联,并为此提供了物业办公室张贴的年度费用公示照片。陆某某对金科南长分公司提供的照片真实性不认可,且其中的数据与其拍摄的室外公示栏内的数据并不相符。4、其他物业服务问题。陆某某提交了照片一组,证明泳池边的排水沟盖板缺失、绿化里的警井盖未清理、树木枯死(其中一张照片为手机拍摄、但原始拍摄载体不存在,其余照片为网上下载);提交了金科物业公司的工商资料打印件,证明金科地产集团控股75%,金科物业仅是金科地产的代理人,并未从业主角度考虑。金科南长分公司表示盖板丢失应该是人为破坏,如果业主发现类似情况向物业公司报事,物业公司都会及时处理,对陆某某当庭反映的情况,其公司会进行核查,如有情况会及时更改,其公司尽职对小区绿化进行养护,并不存在草地树木大批枯死的情况。
一审法院认为:业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中,开发商与金科物业服务集团有限公司订立的《前期物业服务合同》明确了相关的权利义务,金科南长分公司为陆某某所购房屋所在小区实际提供了物业服务,陆某某理应交纳相应的物业管理费。关于陆某某提出的物业服务收费标准问题。该收费标准是在前期物业服务合同中进行了约定并备案的,业主在签订的商品房买卖合同及临时管理规约中也均对此予以了认可,金科南长分公司根据合同约定的标准收取费用并无不当。关于陆某某提出的物业公司擅自将景观池改为泳池的意见,并无证据支持。泳池在小区规划设计之始即存在,该施工图纸也经过有关部门的审查通过,且陆某某提供的证据不足以认定泳池的启用达到噪声污染严重影响生活的程度,陆某某认为物业公司擅自改造泳池、管理泳池不当的意见,依据不足不予采纳。小区在规划设计时将泳池作为配套设施设计在内,能够起到丰富业主生活的作用,但附随的一些影响也有赖于全体业主体谅、配合,金科南长分公司亦当庭提出了一些整改措施以减少对泳池周边住户的影响,在后续管理工作中,双方可多做沟通,不断改进娱乐、休闲配套设施的利用方式,尽量兼顾到业主各方面的需求,营建良好的生活环境。关于陆某某提出的收支公示问题。从双方提供的证据及陈述来看,金科南长分公司对于电梯使用收费、公共水电收费、停车服务收费等公共收支确实进行了定期公示,但对于室外公示栏的公示内容、要求及更新时间等等也应规范管理,确保公示内容的准确性、及时性。至于公共收支是否不当或是否存在偷税漏税问题,业主可向相关的行政主管部门反映进行监管整改,要求物业管理的行政主管部门对金科南长分公司进行相应的处罚,或通过法定形式向金科南长分公司主张权利。关于其他服务问题。现有证据并不足以认定金科南长分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且,物业管理工作涉及小区的方方面面,应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平,而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务。业主欠交物业费,非但不能有效解决业主所述问题,反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下,减少物业投入及成本,降低物业服务质量,同时欠缴行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的。当然,金科南长分公司对于对业主反映的问题应该自行核查,积极回应及解决,加强与业主之间的沟通,以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。
综上所述,经一审法院核算,截至2017年12月31日陆某某尚欠金科南长分公司物业管理费27002元,应予支付。陆某某未按约交纳物业费,理应承担违约责任。金科南长分公司主张违约金的计算标准为每日万分之五,并据此主张违约金12287.97元,结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各
自履行义务的情况,一审法院调整违约金为4338元。
据此,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下:一、陆某某应于判决发生法律效力之日起五日内支付金科南长分公司截至2017年12月31日的物业管理费27002元及逾期支付的违约金4338元,合计31340元。二、驳回金科南长分公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费782元,由金科南长分公司负担158元,由陆某某负担624元。
二审查明事实与一审查明事实相同,本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,开发商与金科物业服务集团有限公司签订了《前期物业服务合同》,该合同对业主陆某某亦有约束力。因此,金科南长分公司作为陆某某所购房屋所在
小区的物业服务提供者,根据《前期物业服务合同》,向上诉人陆某某收取物业服务费具备合法性上诉人陆某某上诉认为“被上诉人不具备继续收取物业服务费的合法性,应当依法驳回被上诉人的起诉”,对此,本院认为,上诉人的上诉请求不符合法律规定,本院不予支持。关于上诉人认为金科南长分公司不是通过招投标的方式确认被选定的物业服务企业的问题。金科南长分公司是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业,并与开发商签订了书面的前期物业服务合同。在陆某某所购房屋所在小区的业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务合同前,陆某某接受金科南长分公司的相关物业服务,就应当向金科南长分公司支付物业服务费。至于开发商选聘金科南长分公司作为涉案小区的物业服务企业的过程中是否存在瑕疵或不当地方,并不能成为陆某某作为业主在接受物业服务的同时却拒绝支付物业服务费的理由。关于上诉人认为其与开发商签订的商品房买卖合同中关于物业条款无效的问题。国务院《物业管理条例》第二十三条规定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中,上诉人与开发商签订的商品房买卖合同中关于物业条款,并不违反法律法规的相关规定,不存在无效的情形。陆某某应按合同的约定,履行自己的义务关于上诉人认为收费标准及在小区景观池等存在的其他问题,一审法院判决中已作了充分详细的论述,一审的观点并无不当,本院予以确认。
综上所述,陆某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费584元,由上诉人陆某某负担。
本判决为终审判决。
 
                                                                                                                                                                 
(责任编辑:虞晓锋律师)
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