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(2018)苏02民终5031号 苗某与怡禾物业物业纠纷二审判决

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时间:2019-02-20 15:26来源:未知 作者:虞晓锋律师 点击:
江 苏 省 无 锡 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2018) 苏02民终5031号 上诉人(原审被告): 苗某 ,男,1988年6月19日出生居民身份证号码32098119880619 **** ,汉族,住无锡市滨湖区尚锦城 ** 号 *** 室。 被 上诉人(原审原告):怡禾(无锡)物
           
 
         
(2018)苏02民终5031号
上诉人(原审被告):苗某,男,1988年6月19日出生居民身份证号码32098119880619****,汉族,住无锡市滨湖区尚锦城*****室。
上诉人(原审原告):怡禾(无锡)物业服务有限公司,住所地无锡市滨湖区华清路***号。
法定代表人:魏某某(NGOISENGPIAW),该公司董事长。
委托诉讼代理人:虞晓锋、黄国斌,江苏福庆律师事务所律师。
上诉人苗某因与被上诉人怡禾(无锡)物业服务有限公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初3178号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
苗某上诉请求:撤销一审判决第一、二项,发回重审或依法改判驳回物业公司的诉讼请求。事实与理由:导致本案至今未解决的原因是物业公司一直未履行对损坏的瓷砖恢复原状或合理协商修理赔偿方案,期间物业公司反而要求其支付1500元违约金,实属谬论。一审判决仅认定是物业公司的管理瑕疵只对物业费打8折,判决太轻。
被上诉人物业公司辩称:苗某提起上诉纯属滥用诉讼,苗某不愿支付物业费的根本原因属于财产损失赔偿纠纷,与本案的物业服务合同不属于同一法律关系,关于1500元违约金是按照合同约定计算得出的,也是合法合理。物业公司在履行物业服务合同过程中,虽存在瑕疵但始终在履行自身的服务职责给业主提供了基本的物业服务。所以,苗某认为物业费打八折判决太轻,是不成立的。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,苗某的上诉理由不能成立,恳请二审法院依法予以驳回。
物业公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令苗某支付自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费共计6492.50元;2、判令苗某支付违约金1500元。
一审法院认定事实如下:苗某系尚锦城**号***室房屋的业主,该房屋建筑面积106平方米。2010年7月24日,甲方物业公司与乙方苗某签订了一份《前期物业管理服务协议》,约定:前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理;本物业名称为尚锦城C区,乙方所购房屋销售(预售)合同编号为201007240080,乙方所购房屋基本情况为:类型高层,坐落位置无锡尚锦城C区81#402,建筑面积106平方米。其中,第一条第一款第(一)项约定:甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定:物业管理服务内容为:房屋共用部位的维护和管理;房屋共用设施设备及其运行的维护和管理范围保洁绿化服务;秩序维护服务;交通秩序与车辆停放;房屋装饰装修管理。第三条约定:物业管理服务质量:一、房屋外观:(1)楼道内墙体粉刷每五年进行一次,费用从维修基金中支出;(2)房屋外墙委托专业清洗公司每五年进行一次清洗。二、设备运行:(1)定期进行检查,发现问题及时修理;(2)维修人员经过专业培训,持证上岗。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理:(1)制定切实可行的维修保养计划;(2)定期进行全面的检查。四、环境卫生:(1)依据小区整体规划配置环卫设施;(2)以“预防为主、全面达标”为原则,制定相应的消杀工作计划。五、绿化:(1)有专门的绿化养护公司进行养护;(2)平时有保洁人员进行打扫,保持公共绿化里无杂物、垃圾。六、交通秩序与车辆停放:(1)有较为完善的车辆管理制度,小区设置明显的交通标志;(2)设有专人对停车场进行秩序维持。七、安保消防:(1)定时进行巡逻,制定巡逻表;(2)定期进行培训,掌握基本安全护卫技能;(3)根据相关消防法规,健全消防组织,建立消防责任制;(4)每日填写工作记录,存档备查。八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修:(1)小修一般在4小时之内到达处理;(2)急修不超过1小时到达处理;(3)大修尽量不过夜,如确无法解决,不超过3个工作日。第四条约定:物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用):(一)乙方交纳费用时间:房屋交接单交房之日起;(二)电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.10元,另加电梯运行费、公共能耗费0.65元/月/平方米,合计1.75元/月/平方米...…;(七)每次交纳费用时间为:物业管理服务费用按季度预交,乙方应于每季度第一个月的前10天内向物业公司交纳本季度的物业管理服务费。第十条约定:违约责任:(一)甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任..…;(四)乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
2012年1月12日,苗某办理了尚锦城**号***室房屋的交接手续。2012年2月,苗某向物业公司支付了自2012年2月起至2015年1月31日止的物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费共计6678元(106平方米×1.75元/月/平方米×36个月)。之后,苗某再未向物业公司支付物业服务费。2018年5月22日,物业公司以苗某还拖欠其自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费共计6492.50元为由,诉讼来院。
诉讼中,苗某举证了3张照片,证明:2014年8-9月,物业公司、开发商作为具有专业知识的房屋维修单位,没有首先排查主排水管是否存在漏水,直接判定系四楼漏水造成,导致苗某敲掉了几块墙砖(2块墙砖完全破损、周围几块墙砖也有破损),最终发现漏水点在三楼近顶处的主排水管接头处,即三楼卫生间墙角处漏水不是四楼导致。之后,苗某要求物业公司“将损坏的瓷砖恢复到与原来的瓷砖一模一样,并支付当时排查的人工费1000元”,原因是“如果找不到相同的瓷砖,会对其家的装修效果带来影响”。此后,物业公司找不到相同的瓷砖,苗某遂要求物业公司找个装修公司,让装修公司出个装修方案,但遭到物业公司拒绝,故未能修复。2018年6月16日左右,物业公司将苗某家的马桶修好。现苗某明确表示其也找不到相同的瓷砖。
物业公司质证认为:对尚锦城**号***室卫生间角落墙砖损坏的事实无异议,但是开发商要求苗某敲掉卫生间墙角处的2块墙砖,这是对81号302室及402室业主就房屋漏水问题进行排查所采取的必要措施,原因是“主排水管道在装修时不应当封闭或者应当留有检修孔,如不敲掉瓷砖,则无法对漏水点进行堵漏”。经排查,发现是在三楼与四楼楼板层内的接头处漏水。之后,开发商、物业公司均向苗某表示:对损坏部位可以进行免费恢复,但苗某要求重新装修或用一模一样的瓷砖,因物业公司找不到相同的瓷砖,导致没有恢复。在本案诉前调期间物业公司也拿了相似的瓷砖去维修,但因不符合苗某的要求,故没有维修好。
审理中,苗某要求怡禾公司将卫生间墙砖整体更换,而怡禾公司不同意,导致本案多次调解未成。
另查明,2010年3月20日、2012年5月1日,甲方新城公司与乙方物业公司先后签订了二份《前期物业服务合同》,均约定:甲方选聘乙方对尚锦城一C1B地块提供前期物业管理服务;物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳具体标准如下:高层住宅:1.10元/月/平方米,电梯运行费、公共能耗费0.65元/月/平方米,合计1.75元/月/平方米;业主应于房屋交接单上交房之日起交纳物业服务费用(物业服务资金);物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳,业主或物业使用人应在每季前的一个月内(每次缴费的具体时间)履行交纳义务;甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七
条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另,前一份《前期物业服务合同》约定:本合同期限自2010年5月1日起至2012年4月30日止。但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同
自动终止。后一份《前期物业服务合同》约定:本合同期限自2012年5月1日起至业主委员会成立之日自动终止。
以上事实,有物业公司举证的《前期物业管理服务协议》、《无锡尚锦城临时管理规约》、《前期物业服务合同》、合同备案号为201007240080的《商品房买卖合同》复印件、《交房通知书》复印件、《房屋交接手续单》复印件、《尚锦城C1-B区交付资料目录》复印件、《装修申请审核表》复印件、《律师函》复印件、邮寄面单、邮寄面单查询凭证复印件,苗某举证的照片、光盘及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为,物业公司与苗某签订的《前期物业管理服务协议》及物业公司与新城公司签订的《前期物业服务合同》均系当事人的真实意思表示,且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,具有法律约束力,双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中,苗某对其未支付物业公司自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费无异议,予以确认。根据双方讼争事实及各自观点,本案争议焦点为:一、物业公司在履行物业服务合同过程中是否存在履行瑕疵?如存在履行瑕疵,则物业公共服务费应如何计算?二、苗某是否有权拒绝交纳物业服务费?如苗某无权拒绝交纳物业服务费,则违约金应如何计算?
根据《前期物业管理服务协议》的约定,物业公司作为尚锦城C区的前期物业服务企业,应对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护。修缮、服务与管理。现苗某举证了三张照片,证明:物业公司在接到81号302室业主反映其卫生间漏水时,没有首先排查主排水管接头处是否存在漏水,直接判定系四楼漏水造成,导致苗某敲掉了几块墙砖(2块墙砖完全破损、周围几块墙砖也有破损),最终发现漏水点在三楼近顶处的主排水管接头处,即三楼卫生间墙角处漏水不是四楼导致。因此,物业公司在履行物业服务合同过程中,确实存在一定的履行瑕疵,故对物业公司主张的物业公共服务费,根据其对物业服务质量的具体考察,法院酌定:物业公共服务费按80%计收。至于电梯运行费、公共能耗费,该费用系物业公司对物业管理区域内的共用的水泵、电梯、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等代收代交所支出的,该部分费用不应予以打折处理。上述处理方法,既符合我国合同法所确立的公平、诚信、权利与义务相一致的原则,也是对物业服务企业和小区业主处理物业服务矛盾的良好提示。经计算:苗某应支付物业公司自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业公共服务费3264.80元(106平方米×1.1元/月/平方米×35个月×80%)和电梯运行费、公共能耗费2411.50元(106平方米×0.65元/月/平方米×35个月),以上共计5676.30元。
物业公司虽存在一定的物业服务瑕疵,但其始终在履行自身物业服务职责,不存在不履行物业服务、根本不履行物业服务等情形的发生,现苗某作为业主以物业服务存在质量问题为由拒交35个月的物业服务费,非正当理由,其行为不应得到法院支持。因苗某拒绝交纳物业服务费之行为已构成违约,其应将物业服务费支付给物业公司并承担相应的逾期付款违约责任。现物业公司认为约定的“按每天千分之三交纳违约金”过高,并自愿降低至“按每天万分之五”计算违约金,该请求符合有关法律规定,予以准许。经审核:截止2017年12月31日止,违约金为1610.12元。因物业公司仅主张违约金1500元,该请求在合理范围内,也予以支持。
关于苗某提出的反诉,因该反诉在法律性质上属于财产损害赔偿纠纷,与本案审理的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系,在此不予理涉,苗某可另行主张权利。
综上所述,法院对物业公司诉请的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条,《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十二条第一款、第四十一条、第四十二条第一款之规定,一审法院判决:一、苗某应于判决发生法律效力后五日内向物业公司支付自2015年2月1日起至2017年12月31日止的物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费共计5676.30元;二、苗某应于判决发生法律效力后五日内向物业公司支付违约金1500元;三、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,由苗某负担。
二审中,当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点是:一审判决对物业公司主张的物业服务费的认定是否恰当。
本院认为:物业公司与苗某签订的《前期物业管理服务协议》合法有效,双方均应履行服务协议约定的义务。根据本案在履行自身物业服务职责,故对物业公司主张的物业公共服务费,一审法院根据本案具体情况酌定按80%计收,电梯运行费、公共能耗费不予打折并无不当。因苗某拒绝交纳物业服务费行为已构成违约,故应依约将物业服务费支付给物业公司并承担相应的逾期付款违约责任。至于苗某主张的财产损害赔偿,因与本案审理的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系,本案不予理涉,苗某可另行主张权利。
综上,苗某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人苗某负担。
本判决为终审判决。
                                                                                                                                                               

 

(责任编辑:虞晓锋律师)
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